WAJIB TAHU! Ini bedanya HGB dengan SHM

Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan dua jenis dokumen legalitas properti yang berguna sebagai bukti kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan. Kedua istilah tersebut sering kali muncul dalam pembahasan mengenai properti.

Karena itu, jika kebetulan Anda berencana membeli tanah atau rumah, penting untuk mengetahui perbedaan antara keduanya karena HGB dan SHM memiliki fungsi dan kedudukan yang berbeda.

Definisi HGB

HGB adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangungan di atas lahan bukan miliknya. Hak yang diberikan hanya sebatas kepemilikan bangunan saja. Sementara, hak atas tanahnya tetap menjadi milik negara atau orang lain.

Biasanya, lahan HGB dimanfaatkan oleh developer untuk membangun perumahan, apartemen, kawasan ruko, dan lain-lain. Namun dalam hal ini meskipun statusnya HGB bisa di naikan menjadi SHM, tentunya dengan syarat dan ketentuan berlaku.

Definisi SHM

SHM adalah bukti kepemilikan tertinggi atas tanah dan/atau bangunan. Dengan sertifikat ini, hak kepemilikan yang diberikan meliputi tanah dan bangunannya. 

Kepemilikan tanah dan/atau bangunan SHM juga berlaku selamanya. Maka itu, rumah dengan SHM biasanya dihargai lebih mahal dibandingkan HGB. Hal Ini karena para pembeli tidak mau repot-repot mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

Perbedaan HGB dan SHM

Merujuk pada pengertian HGB dan SHM, Anda pasti sudah memiliki gambaran terkait perbedaan di antara keduanya.

Namun, agar lebih jelas, berikut uraian mengenai perbedaan HGB dan SHM:

HGB

• Hak kepemilikannya hanya berlaku untuk bangunan, tidak dengan tanahnya. 
• Memiliki batas waktu selama 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun.
• Berisiko menjadi beban Hak Tanggungan jika digunakan dalam waktu yang lama.
• Kurang ideal untuk dijadikan hunian permanen.
• Harga jual properti dengan HGB lebih murah.

SHM

• Hak kepemilikan diberikan secara utuh, meliputi tanah dan bangunannya.
• Pemiliknya memiliki kuasa penuh atas tanah dan/atau bangunan berstatus SHM.
• Tidak terbatas jangka waktu pemakaian, artinya keabsahan berlaku selamanya. 
• Memiliki harga jual lebih mahal daripada HGB.
• Dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan.
• Ideal dijadikan hunian dan instrumen investasi properti jangka panjang.

Mengubah HGB ke SHM

Kabar baiknya, untuk Anda yang memiliki properti beralas HGB, sertifikat tersebut dapat diubah statusnya menjadi hak milik. 

Proses peningkatan HGB ke SHM bisa dilakukan di kantor ATR/BPN setempat.

Namun, sebelum mengajukan, penuhi dulu beberapa persyaratan berikut:

Syarat

• Menyertakan sertifikat asli HGB;
• Menyertakan fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan);
• Menyertakan fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan;
• Menyertakan fotokopi KTP dan KK;
• Membuat surat pernyataan bermeterai yang menegaskan bahwa Anda tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang;
• Membuat surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan sesuai lokasi properti tersebut berada.

Bawalah berbagai dokumen tersebut ke kantor ATR/BPN setempat.

Setelah tiba, kamu bisa langsung mengunjungi loket pelayanan dan menyerahkan dokumen persyaratan kepada petugas. Selanjutnya, kamu akan diminta mengisi dan menandatangani formulir permohonan. 

Kenapa Perumahan Sertifikat HGB?

Sudah jadi rahasia umum, tidak semua rumah yang dijual di perumahan memiliki alas hak milik dengan dokumen SHM. Pasalnya, ada beberapa perumahan baru yang alas haknya berstatus hak guna dengan dokumen kepemilikan berupa SHGB. 

Perumahan yang alas haknya berstatus HGB biasanya dikembangkan oleh developer atau pengembang berbadan hukum. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan yang tertera dalam Pasal 21 ayat 1 dan 2 UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA). 

Disebutkan, hak milik hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah. Karena itu, jika Anda membeli rumah baru yang dikembangkan oleh developer berbadan hukum, sudah dipastikan alas haknya adalah HGB. 

Namun, tentu saja Anda dapat mengajukan permohonan perubahan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut menjadi hak milik. Biasanya, proses pengurusan perubahan ini juga akan dibantu oleh pihak developer.